มนต์ที่ใช้ได้ผลจึงกลายเป็นส่วนหนึ่งของเรื่องราวอย่างเป็นทางการในอังกฤษและสหรัฐอเมริกาและในระดับหนึ่งที่นี่ สิ่งที่ขาดหายไปคือหลักฐาน การศึกษาที่ชี้นิ้วไปที่ระบบการวางแผนในระดับสากลเกือบจะล้มเหลวในการวัดขอบเขตของที่อยู่อาศัยที่อนุญาตโดยกฎระเบียบการวางแผนและวิธีที่มันเปลี่ยนแปลงไปตามกาลเวลา ไม่ค่อยมีการตรวจสอบการเปลี่ยนแปลงการแบ่งเขต ตัวอย่างเช่นการวิเคราะห์โดยธนาคารกลาง ของออสเตรเลีย ปฏิบัติต่อกฎการแบ่งเขตราวกับว่าอยู่ในภาวะชะงักงัน กฎระเบียบที่มีอยู่
ในปัจจุบันแต่มีความหลากหลายเชิงพื้นที่โดยวัดจากราคาใดก็ตาม
ที่ยังคงอยู่เมื่อหักค่าโครงสร้างและที่ดินแล้ว การวิจัยใหม่ของเราเติมเต็มช่องว่างด้วยการวัดการเปลี่ยนแปลงของการแบ่งเขตที่ระดับของที่พักแต่ละแห่งในบริสเบน เราตรวจสอบ 20 ปีของการเปลี่ยนแปลงการแบ่งเขต การจัดหาที่อยู่อาศัย และราคาในพื้นที่มากกว่า 25,000 แห่งใน 19 ศูนย์หลัก โดยมีการเปลี่ยนแปลงการแบ่งเขตซ้ำๆ ซึ่งออกแบบมาเพื่อกระตุ้นการเติมเต็มในเมือง
ภายในศูนย์มีประเภทการใช้ที่ดินที่หลากหลาย (ที่อยู่อาศัยเดี่ยว, ที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง, การใช้งานเชิงพาณิชย์และการค้าปลีก ฯลฯ ) และความหนาแน่นของที่อยู่อาศัย เราได้ตรวจสอบและแมปกฎทั้งในอดีตและปัจจุบันเพื่อพิจารณาว่าความจุตามโซนมีการเปลี่ยนแปลงอย่างไรในแต่ละไซต์
เรารวมข้อมูลนี้เข้ากับข้อมูลเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงการใช้ที่ดินในแต่ละพื้นที่ การเปลี่ยนแปลงของอุปทานที่อยู่อาศัยจริง และราคาอสังหาริมทรัพย์
หากเรื่องราวกึ่งทางการเป็นจริง เราคาดว่าการเพิ่มความจุแบบแบ่งโซนจะทำให้ราคาลดลง
ผลลัพธ์ของเราไม่แสดงสิ่งนั้น สถานที่ที่มีความจุเพิ่มขึ้นสำหรับที่อยู่อาศัยทำให้ราคาทรัพย์สินเพิ่มขึ้น (ไม่ลดลง) ทั่วทั้งไซต์ที่เลือก บ้านมีมูลค่าเพิ่มขึ้นสามเท่าและอพาร์ทเมนท์เพิ่มขึ้น 2.3 เท่าในช่วงสองทศวรรษที่ศึกษา เช่นเดียวกับที่อื่นๆ ในออสเตรเลีย
ไซต์ส่วนใหญ่ (94%) ไม่ได้รับการพัฒนาภายในห้าปีหลังจากการเปลี่ยนแปลงการแบ่งเขต
แม้เวลาผ่านไป 20 ปี 71% ของกำลังการผลิตเพิ่มเติมยังคงไม่ได้ใช้ประโยชน์
เราพบหลักฐานสำหรับเรื่องราวทางเลือก: กฎระเบียบด้านการวางแผนอนุญาตให้มีการพัฒนา แต่ราคาตลาดเป็นตัวกำหนดว่าการพัฒนาจะเกิดขึ้นหรือไม่และที่ใด
ภายใต้เรื่องราวนี้ นักพัฒนาจะเลือกไซต์ของตน สร้าง และขายในตลาด
ที่แข็งแกร่ง และรอหรือหลีกเลี่ยงการขายเมื่อตลาดอ่อนแอ ส่วนนี้อธิบายได้ว่าทำไมทำเลที่มีราคาเริ่มต้นสูงที่สุดจึงมีแนวโน้มที่จะพัฒนา มากที่สุด
เช่นเดียวกับเรื่องราวดีๆ เรื่องกึ่งทางการมีองค์ประกอบของความจริง หากระบบการวางแผนไม่เอื้ออำนวยต่อการเติบโตที่เพียงพอ มันจะผลักดันราคาให้สูงขึ้นอย่างแน่นอน
อุปทานไม่ค่อยมีปัญหา
เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหานี้ หน่วยงานด้านการวางแผนจึงต้องดำเนินการอย่างสุดความสามารถเพื่อให้แน่ใจว่ามีกำลังการผลิตตามโซนที่เพียงพอเพื่อรองรับการเติบโตที่คาดการณ์ไว้
นี่เป็นเหตุผลหนึ่งที่ทำให้เราไม่มีปัญหาการจัดหาที่อยู่อาศัย การยกเลิกการควบคุมระบบการวางแผนจะไม่เปลี่ยนแปลง แต่จะไม่ช่วยลดแรงกดดันด้านราคา
สิ่งที่จะทำคือลดการแบ่ง โซนด้านสิ่งแวดล้อมและผลประโยชน์อื่น ๆ ในขณะที่ยังคงอนุญาตให้นักพัฒนาขายอสังหาริมทรัพย์ในเวลาที่พวกเขาเลือก
สิ่งที่ทำให้ราคาบ้านสูงขึ้นในขณะนี้ไม่เกี่ยวข้องกับการแบ่งเขต และกำลังเกิดขึ้นทั่วโลก
เพิ่มเติมจาก: เมื่อบ้านมีรายได้มากกว่างาน: เราสูญเสียการควบคุมราคาบ้านในออสเตรเลียได้อย่างไร และทำอย่างไรจึงจะได้บ้านคืน
ทั่วโลกเราได้เห็นการเพิ่มขึ้นของการเข้าถึงสินเชื่อราคาถูกและระบบภาษีที่เอื้อต่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อเก็งกำไร
ซึ่งแตกต่างจากระเบียบการวางแผนซึ่งแตกต่างกันอย่างมากตามสถานที่ ปัจจัยทางเศรษฐกิจมหภาคเหล่านี้เป็นเรื่องปกติ พวกเขาช่วยอธิบายว่าทำไมวิกฤตความสามารถในการจ่ายที่อยู่อาศัยจึงเกินขอบเขตของประเทศ
การเปิดเสรีทางการเงินและการปฏิบัติต่อที่อยู่อาศัยในฐานะผลิตภัณฑ์การลงทุนที่ทำให้เรายุ่งเหยิงนี้ การเปิดเสรีเพิ่มเติมของกฎระเบียบด้านการวางแผนไม่น่าจะทำให้เราออกไปได้
ฉากเปิดเป็นสตูดิโอเพลงที่ยุ่งเหยิง ขวดที่ใช้แล้วและกล่องพิซซ่าเกลื่อนไปทั่ว ชายหนุ่มเชื้อสายแอฟริกันใต้ทะเลทรายซาฮาราปรากฏตัวขึ้นอย่างเหนื่อยล้า เข้ามาในห้องตอนดึก
ขณะที่ภารโรงหนุ่มเริ่มทำความสะอาด เขาก็หันเหความสนใจจากเสียงเพลงที่เล่นอยู่เบื้องหลัง ทันใดนั้นสัญญาณเตือนภัยก็ดังขึ้น เขาลืมรหัสและโทรหาผู้จัดการทันทีเพื่อขอความช่วยเหลือ
ทางโทรศัพท์ เราได้ยินผู้จัดการของเขาตำหนิเขา แต่เขาดูเหมือนสนใจที่จะเลี้ยงสุนัขมากกว่าการให้รหัสและปกป้องสวัสดิภาพของคนทำความสะอาด
